2020年房估考试

房地产估价方法详解

2020年房估考试重点考核三种核心估价方法：市场比较法、成本逼近法和收益还原法。

1. 市场比较法应用

• 选取3-5个可比案例（需符合交易时间≤6个月）
• 建立比较因素修正体系（包含交易情况、区域因素、个别因素）
• 修正系数计算公式：100×(待估对象参数/可比案例参数)

2. 成本逼近法计算

3. 收益还原法要点

适用于商业、酒店等收益性资产

• 净收益计算：毛收益×(1-空置率)×(1-运营成本率)
• 还原利率选择：国债收益率+风险溢价（2%-4%）
• 递延收益计算公式：Yn=[A/(r-g)]×(1+g)^n（A为年金，r为利率，g为增长率）

常见错误警示

• 市场比较法误用非交易案例
• 成本法未计入土地增值税（税率5%-60%）
• 收益法误用固定还原率（应采用动态调整）

2020年考试新增考点

1. 网络房地产估价（占比15%）

2. 碳中和政策对估价的影响（新增评分项）

3. 不动产统一代码应用规范

模拟题示例

某商业物业2020年评估，年租金收入480万元，空置率8%，运营成本率22%，还原利率5.5%，计算现值。

参考文献：《房地产估价规范》（GB/T 50245-2013）

《城市房地产管理法》第六条