2020年房地产估价师考试核心考点解析

一、估价原则应用

1. 市场比较法适用条件：

• 市场交易活跃区域
• 同类型房地产不少于3个样本
• 交易时间间隔≤6个月

二、收益法计算要点

三、案例实操难点

1. 写字楼估价案例

（1）市场法计算步骤：

1. 选取5个可比案例
2. 调整区域因素（交通/配套）
3. 调整个别因素（楼层/装修）

（2）收益法参数取值：

• 净收益：1800万元/年
• 资本化率：5.5%（风险溢价1.2%）

2. 旧改项目评估

（1）成本法分项：

• 土地成本：3800万元
• 建安成本：6500万元
• 其他费用：12%总成本

（2）市场法修正系数表：

四、高频易错点

1. 估价报告有效期：自出具之日起8个月内有效

2. 交易税费承担：买卖双方按合同约定分担

3. 评估对象限制：

• 不得评估
• 法律禁止流通物
• 未取得产权证明