2024年房地产估价师考试核心考点解析

一、估价原则应用

遵循三大核心原则：

• 市场比较原则：需选取3个以上可比案例（同地段、同类型、相近成交时间）
• 收益还原原则：适用于商业/工业用地，计算公式为：V=A/(r-g)+B
• 成本原则：适用于新建项目，成本构成为：地价+建安成本+税费+其他费用

二、估价方法对比

三、典型案例分析

（一）住宅小区估价

某2018年建成的6层住宅楼，建筑面积4200㎡，土地面积8000㎡，土地出让价5000元/㎡。

1. 市场法测算：选取3个2023年成交案例，均价1.2万/㎡
2. 成本法测算：地价4×10⁶+建安3.8×10⁶=7.6×10⁶元

（二）商业综合体估价

2024年拟开发的15万㎡综合体，预计租金收益800元/㎡·月。

收益还原法计算：
年净收益=15×10⁶×800×12=1.44×10¹⁰元
假设还原利率6%，则V=1.44×10¹⁰/6%=2.4×10¹¹元

四、常见错误警示

• 市场法误用非交易案例（需≥3个可比案例）
• 收益法忽略空置期（计算净收益时应扣除空置月数）
• 成本法未更新地价（土地出让价需按最新基准地价调整）

五、法规依据

• 《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条
• 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）第3.3.2条